Bir Airbnb çöküşü ABD’nın konut sıkıntısını çözmeyecek

Konut satın alınabilirlik krizinde Airbnb’den daha fazlası var.

ABD konut piyasası şu anda ürkütücü ve Amerikalılar yardımın yolda olduğuna dair işaretler arıyor benzer biçimde görünüyor.

Bu hafta viral cıvıldamak Airbnb ev sahiplerinin kazançlarının uçurumdan düştüğünü söylemiş oldu. Sadece potansiyel olarak yanıltıcı bir tweet’ten daha garip olan, almış olduğu tepkidir. Birçoğu, gelir açığının piyasaya daha çok evin gelmesiyle sonuçlanacağını ve birçok Amerikalı için karşılanamaz hale gelen artan ev fiyatlarının tersine çevrilmesine destek olacağını öne sürdü. Sadece, kiralık konuttaki hususi ana para yatırımları benzer biçimde, Airbnb’ler benzer biçimde kısa vadeli kiralamalar fazlaca daha büyük bir sorunda yalnızca ufak bir rol oynar.

Ilk olarak hem Airbnb hem de başka bir veri seti viral tweet’teki bulgularla çelişiyor. Bir Airbnb sözcüsü, “Veriler bizim verilerimizle uyuşmuyor” diyerek, son mali raporda her zamankinden daha çok kişinin Airbnb ile gezi ettiğini sözlerine ekledi. Airbnb verilerini değerlendiren ve ek olarak ortalama bir milyon kısa vadeli kiralık mülkten direkt verilere haiz olan AirDNA, listeleme başına gelirin birazcık düştüğünü söylemiş oldu yüzde 3, üstün dereceli bir senenin arkasından. Vox, tweet’te verileri belirtilen AllTheRooms’a da ulaştı ve tweet’in kendi verilerini hakkaten yansıtıp yansıtmadığını ve bu verileri iyi mi elde ettiklerini sordu, sadece gösterim için zamanında bir cevap alamadı.

Tüm bunlardan çıkarılabilecek en büyük çıkarım, Airbnb işinin toptan çöküşünün bile ABD’nın konut piyasasını düzeltmeyeceğidir. ABD ev fiyatlarının kontrolden çıkmasına katkıda bulunan birçok unsur var ve kısa vadeli kiralamalar bunların bir tek ufak bir kısmı.

Senelik bazda hafifçe bir düşüşün arkasından bile, ev tutarları neredeyse her zamanki benzer biçimde yasaklayıcı. Atlanta Federal Biriki Bankası’ndan alınan verilere nazaran, averaj bir ev için meydana getirilen senelik ödemeler, medyan gelirin yüzde 41’ini oluşturuyor. Ayrıca Mortgage Bankacıları Derneği, bir ev satın almanın asla bu kadar yasaklayıcı olmadığını keşfetti. Tamamı, on yıldan fazla bir süredir görülmeyen ipotek oranlarıyla birleşen rekora yakın emlak tutarları yardımıyla oldu.

Zillow’un baş ekonomisti Jeff Tucker, Vox’a “Yüksek bir satın alma fiyatı ödemek zorunda kalmak ve bunu bu fazlaca pahalı borçla finanse etmek çifte küstahlık” dedi.

Faiz oranları haricinde emlak fiyatlarının yüksek olmasının başlıca sebepleri konut olmamasıdır.

Büyük Durgunluk’tan bu yana, ev inşaatçıları, artan nüfusa ve 30’larına giren ve aile kuran Y kuşağına ayak uyduracak kadar yeni ev inşa etmedi. Yeni ev inşaatı nihayet son yıllarda toparlandı, sadece salgın, tedarik zinciri sorunları ve şimdi – ev satın alanların onları sağlamaya çalmış olduğu benzer biçimde – yüksek borçlanma maliyetleri benzer biçimde bir takım aksilikten mustarip oldu.

“Konut stokunu bir yılda bu kadar değiştiremezsiniz. Bu uzun kümülatif süreç,” dedi Tucker. “Bu açığı, mesela 2008’den 2018’e kadar ortalama on senelik bir süre içinde akut bir halde biriktirdik ve inşaatçıların bunu telafi etmesi birkaç yıl alacaktı.”

Arzı engellemiş olan bir öteki mühim problem da, ev sahiplerinin evlerini satışa çıkarmamasıdır. Zillow verileri, satılık ev stokunun pandemi öncesine nazaran ortalama yüzde 50 daha düşük bulunduğunu gösteriyor. Bu yıl yeni girişlerin sayısı mühim seviyede azaldı.

Bu düşüş, öteki her insanın fiyatlandırma yapmış olduğu aynı nedenlerle açıklanabilir: ev tutarları ve ipotek oranları. Evlerinin fiyatı fazlaca artmış olsa da öteki tüm evlerin tutarları da arttı. Mevcut ev sahipleri bile yeni bir ev satın alarak düşük ipotek faiz oranlarını şu anda mühim seviyede yüksek olanlarla değişiklik yapmak istemiyor.

“Üstün dereceli düşük faiz oranlarına haiz daha çok sayıda mevcut ipotek sahibi var. Harvard Üniversitesi’nin Ortak Konut Merkezi’nde araştırma görevlisi olan Alexander Hermann, “Dolayısıyla, faiz oranı üçler yada düşük dörtler olan bir ipoteğiniz var ise, bugün altılarda faiz oranları olan ipotek almaya daha azca eğilimlisiniz” dedi. Araştırmalar, geçtiğimiz günlerde ülkedeki konut durumuyla ilgili bir rapor yayınladıklarını söylüyorlar.

Emlak tutarları da öğrenci nazaran belirlendi. Pandemi esnasında pek fazlaca şahıs artık oda dostlarıyla yaşamak istemediğine ve birçoğu evden çalmış olduğu için daha çok alana gerekseme duyduğuna karar verdi. Ekonomik İnovasyon Grubu’nun yakın tarihindeki bir raporuna nazaran, bu durum yeni hanehalkı oluşumlarının hızla artmasına katkıda bulunmuş oldu.

Ve kısa vadeli kiralamaları günah keçisi duyuru etmek çözüm değil.

Hermann, “Yerlerin büyük çoğunluğunda, kısa süreli kiralama benzer biçimde şeyler bir tedarik sorununa yol açmaz,” dedi. “Onları daha fena yapabilirsin.”

Nüfus sayımı verilerinin AirDNA analizine nazaran, 2023’ün ilk çeyreğinde ABD’de 144 milyon konut birimi bulunurken, Airbnb’ler benzer biçimde mevcut 1,2 milyon kısa vadeli kiralama var. Bu, AirDNA’nın baş ekonomisti ve analitikten görevli kıdemli başkan yardımcısı Jamie Lane’in “yuvarlama hatası” olarak adlandırdığı durumda, konut stokunun yalnızca yüzde 0,8’ini oluşturdukları anlamına geliyor.

Kısa süreli kiralamaların ev tutarları üstündeki etkisine ilişkin son araştırmaların bir incelemesinde AirDNA, kısa süreli kiralamaların ev fiyatlarındaki artışın yüzde 1 ila 4’ünden görevli bulunduğunu tahmin ediyor.

Ve insanların Airbnb’lerinden elde ettikleri gelir düşse bile bu, o mülkleri ansızın satarak ev fiyatlarının düşmesine niçin olacakları anlamına gelmez.

Lane, “İnsanlar hala ikinci evlerine haiz olacak – onlardan kurtulamayacaklar” dedi. “Diyelim ki Breckenridge’de kayak evleri var, sadece onu yılda bir tek dört hafta kullanmak yerine, geri kalan 48 hafta için kısa vadeli kiralama envanterine koyuyorlar.”

Konut arzını anlamlı bir halde ne artırabilir ve emlak fiyatlarındaki artışı durdurabilir?

Hermann, “Temel olarak, daha çok yeni binaya gerekseme var” dedi. “Bunu iyi mi yapacağınız, muhtemelen çeşitli şeylerin birleşimidir.” Bunlar içinde faiz oranlarının düşürülmesi, inşaat malzemelerinin maliyetinin denetim altına alınması ve işgücü eksikliklerinin giderilmesi yer ediniyor. İnsanların daha çok ikincil konut birimi yada daha ufak arsalar üstünde inşa etmesine müsaade eden daha liberal bayındır da destek olacaktır.

Fakat bir Airbnb çöküşü ve kısa vadeli kiralama piyasasının ölümü? Bu, konut sıkıntısını kısa sürede çözmeyecek.